大悦城上半年购物中心销售额增长30%，商业优势突出

　　9月2日讯：房地产市场持续下行，“盈利双增”越来越成为房企难以企及的高度，增收不增利反而变成常态。

　　从目前已公布2023年上半年中期业绩的上市房企表现来看，利润下滑甚至亏损的不在少数。据第三方数据统计显示，在近期发布业绩的近百家A股及港股房企中，有超过六成的房企出现亏损，亏损总额范围从十亿元到百亿元不等，这其中也包括部分央国企。

　　但也有些企业在艰难的市场环境下经营面依然有改善，同时通过商业地产的运营提升，保证了稳定的现金流和债务安全。

　　大悦城控股（000031.SZ）近日交出的中期成绩就有一定提升。截至报告期内，公司实现营业收入143.11亿元；实现净利润5.4亿元，对比2022年全年业绩实现了扭亏为盈。

　　在今年房地产行业延续深度调整之势的大背景下，市场预期被改变，大悦城控股上半年能够重新盈利，实属不易。

　　这源于大悦城控股“持有+销售”的双轮业务模式，助力其稳健发展。

　　销售业务依然是大悦城控股的主要收入来源。财报数据显示，受结算周期变动影响，期内录得销售型业务收入104.89亿元，毛利率16.20%。

　　在投资方面，大悦城控股上半年在严格执行投资标准下共获取2宗地块，土地面积5万平方米，计容建筑面积12万平方米，土地款总额19亿元，平均楼面价为15,988元/平方米，平均溢价率为3.2%。

　　截至今年上半年末，大悦城控股的土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1666亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。

　　在房企普遍面融资难和债务压力之际，大悦城控股展现出了财务安全底色。上半年，大悦城控股继续加强资金集中管理、提升资金使用效率，同时通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全。

　　今年上半年，大悦城控股新增借款平均成本3.92%；上半年综合融资成本为4.79%，较上年末下降3bps。在融资端，大悦城控股拥有较通畅的渠道，报告期内公司及控股子公司发行公司债券等共计30亿元，合理安排负债期限比例，优化债务结构。

　　良好的财务状况，保证了大悦城控股在地产销售方面的业绩，同时也为商业地产的运营提升打下基础。

　　今年上半年，大悦城实现销售型业务全口径签约256亿元，签约面积123万平方米，同比上升16%；全口径结算金额310亿元，结算面积138万平方米，已售未结算的合同面积289万平方米。

　　较之销售型业务，大悦城的持有型业务优势渐显，这期间表现可谓亮眼。

　　今年以来，随着消费市场逐步恢复，大悦城控股上半年在投资物业及相关服务方面实现营业收入27.01亿元，同比增长34.73%；毛利率62.90%，同比上升12.99个百分点。

　　以购物中心为例，2023年上半年，大悦城控股购物中心销售额录得157.8亿元，同比增长30%；客流量1.39亿人次，同比增长55%，平均出租率90%。

　　相对出色的成绩背后，离不开大悦城控股对市场的敏锐嗅觉、对流行的精准把握以及对营销的创新突破。据了解，今年上半年，公司不断加大改革创新力度、升维商业生态模式，在焕新消费体验、强化品牌活力等方面均得到提升。

　　财报数据显示，仅今年上半年内，大悦城控股就引入超400家全国、区域及城市的首店、旗舰店、定制店，令公司整体品牌能级能够加速提质，在差异化、特色化上进一步形成自己的优势。

　　在这期间，北京京西大悦城、无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇均相继实现开业。下半年，大悦城控股还将有多个项目陆续入市，其商业版图会继续扩大。

　　大悦城在半年报中称，公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局共45个。其中，包括重资产项目30个以及轻资产项目15个，“轻重并举战略取得了实质进展。”

　　具体而言，截至报告期末，公司在营项目32个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积346万平方米；其中包括20个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积293万平方米，1个大悦汇（轻资产），商业面积6万平方米。此外，还有在建、筹备的项目（含轻资产）13个，商业面积约148万平方米。

　　除此之外，大悦城控股在写字楼、产业地产、酒店及长租公寓等领域的表现也具可圈可点之处。

　　据香港上市平台大悦城地产(00207.HK)近日披露的数据显示，上半年写字楼实现租金收入约2.73亿元，同比增长16.2%。这在今年整体写字楼市场表现不振的情况下，不少写字楼的租金和出租率均面临承压，大悦城写字楼业务的韧性在此显现。

　　大悦城控股表示，公司通过强化市场研判，持续优化3C运营服务体系和信息化建设，着力提升客户服务品质以及提高资产管理效能，最终录得写字楼及产业地产整体出租率为90.7%。

　　凭借其产业资源和管理经验，大悦城控股还通过管理输出方式实现了管理规模的扩展。截至报告期末，公司持有汇京双子座、中糖大厦、大兴达瑞兴、天津津投广场等管理输出项目。

　　今年上半年，大悦城控股的物业管理也有明显提升，已进驻31个城市，在管项目118个。管理服务的类型涵盖住宅、商业、超甲及甲级写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约2403万平方米，在管面积近1898万平方米，较去年年末增长约2.7%。

　　不得不提的还有酒店和长租公寓。其中，长租公寓业务平均出租率保持在95%以上。

　　2023年上半年，全国旅游市场复苏，商旅出行需求得到集中释放，大悦城控股把握住行业契机，酒店业务的营业收入和利润均超预算和历史同期，收益表现优于市场均值。

　　作为房地产行业内知名的地产投资和管理平台，大悦城控股在商业领域已经历了十余年发展，并逐步在国内的商业地产版图中有了自己的一席之地，且越来越扮演着一个更重要的角色。

　　尤其是在城市更新领域，大悦城控股作为较早的入局者，凭借其资源优势和运营能力走出了独立模式，并做出不少标杆项目，如上海长风大悦城等存量改造项目均是行业内和市场认可度高的案例。

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